Immobilienmakler Kosten Schweiz 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Die Maklerprovision in der Schweiz liegt meist zwischen 2 % und 3 % des Verkaufspreises (zzgl. MWST).
• Die Maklergebühr trägt in der Regel der Verkäufer, gesetzlich jedoch nicht vorgeschrieben
• Leistungen umfassen Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen, Kaufvertragsverhandlung und Abschluss.
• Die Provision ist verhandelbar, bei Vertragsabschluss kann sie zudem steuerlich als Anlagekosten geltend gemacht werden.
• Der Makler hat nur Anspruch auf Courtage, wenn ein rechtsgültiger Kaufvertrag zustande kommt.

Was kostet ein Immobilienmakler in der Schweiz?

Die Maklerkosten in der Schweiz bewegen sich in der Praxis zwischen 2 % und 3 % des erzielten Verkaufspreises. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer von 8,1 %. Einen gesetzlich festgelegten Höchstsatz gibt es nicht. Die Höhe der Maklergebühr ergibt sich ausschliesslich aus dem Maklervertrag.

Beispiele und typische Preisspannen
Das folgende Diagramm zeigt, wie sich die Maklerprovision bei unterschiedlichen Verkaufspreisen konkret auswirkt. Alle Angaben ohne Gewähr, der tatsächliche Satz wird im Maklervertrag festgelegt.

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Wie setzen sich die Kosten für den Immobilienmakler zusammen?

Die Maklerprovision deckt weit mehr ab als das reine Inserieren. Ein professioneller Makler erbringt vom ersten Beratungsgespräch bis zum Notartermin eine Vielzahl von Leistungen, für die einzeln beauftragte Dienstleister schnell mehr kosten würden.

Konkret umfasst die Maklerprovision in der Regel folgende Leistungen

• Immobilienbewertung: Marktpreisanalyse auf Basis aktueller Vergleichstransaktionen und Objektzustand
• Verkaufsdossier: mit professionellen Fotos, Grundrissen und Exposé
• Inserate & Vermarktung: auf allen relevanten Plattformen und im Käufernetzwerk
• Interessentenqualifikation: Vorselektion von Kaufinteressenten hinsichtlich Finanzierbarkeit
• Besichtigungen & Verhandlungsführung: Persönliche Begleitung und Preisverhandlung
• Kaufvertragskoordination: Vorbereitung und Begleitung bis zum Notartermin

Externe Kosten wie Notargebühren oder Grundbucheintragungen sind nicht in der Provision enthalten und werden separat abgerechnet.

Lässt sich die Maklerprovision reduzieren?

Ja, die Maklercourtage ist grundsätzlich verhandelbar. Bei gut gelegenen Objekten im oberen Preissegment, die sich erfahrungsgemäss rasch verkaufen, haben Eigentümer oft Spielraum nach unten.

Eine sinnvolle Alternative zur Prozentsatz-Reduktion ist ein Erfolgsmodell: ein Basissatz plus ein Bonus, wenn ein definierter Zielpreis überschritten wird. Das schafft Anreize in die richtige Richtung, sowohl für Makler als auch für Verkäufer.

Holen Sie mindestens zwei schriftliche Offerten ein und vergleichen Sie Leistungsumfang und Marktkenntnis, nicht nur den Prozentsatz.

Auf Wunsch können Sie beim Immobilienverkauf einige Aufgaben selbst übernehmen, etwa die Hausbesichtigung oder das Home Staging. Das reduziert die Kosten für den Maklerauftrag.

Digitale Plattformen und Festpreismodelle (CHF 3’000–10’000 pauschal) sind eine weitere Option, besonders für Objekte im Hochpreissegment. Die Immobilienbranche wandelt sich, doch der Nachteil bleibt: Die persönliche Begleitung und Verhandlungsführung ist bei solchen Modellen oft deutlich schwächer. Wer einen Makler in der Nähe sucht, der den lokalen Immobilienmarkt wirklich kennt, fährt mit einem regionalen Anbieter meist besser als mit einer überregionalen Plattform.

Darf ich die Maklerprovision bei den Steuern abziehen?

Bei einem Immobilienverkauf gilt die Maklerprovision in den meisten Kantonen als Anlagekosten und reduziert die Grundstückgewinnsteuer direkt. Bei einem steuerpflichtigen Gewinn von CHF 200’000 und einer Provision von CHF 20’000 werden effektiv nur CHF 180’000 besteuert. Da die Regelungen kantonal variieren, empfiehlt sich eine Rücksprache mit einer kantonalen Steuerfachperson.

Wer zahlt die Maklerprovision?

In der Schweiz trägt üblicherweise der Verkäufer die Maklergebühr. Anders als in Deutschland, wo seit 2020 eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer gesetzlich vorgeschrieben ist. Eine Beteiligung des Käufers ist in der Schweiz möglich, sofern beide Parteien dies schriftlich vereinbaren und der Makler nachweislich für beide tätig war.

Was ist Doppelmäkelei?

Doppelmäkelei, auch Doppelvertretung liegt vor, wenn ein Makler gleichzeitig für Käufer und Verkäufer tätig ist und von beiden eine Provision erhält.
Das ist in der Schweiz grundsätzlich nicht unzulässig, aber rechtlich heikel. Beide Parteien müssen explizit informiert und damit einverstanden sein. Prüfen Sie im Maklervertrag, ob ein Allein- oder Doppelauftrag vorliegt.

Ab wann hat der Makler Anspruch auf Provision?

Der gesetzliche Rahmen für den Maklervertrag in der Schweiz ist im Obligationenrecht (OR), Art. 412–418 geregelt. Demnach entsteht der Provisionsanspruch erst, wenn der vermittelte Kaufvertrag notariell beurkundet und rechtsgültig unterzeichnet ist. Eine mündliche Einigung oder eine Absichtserklärung reicht nicht aus.

Welche Leistungen sind für die Maklerprovision nötig?

Das Gesetz unterscheidet zwischen dem Nachweis- und dem Vermittlungsmakler:

• Nachweismakler (OR Art. 412 Abs. 1): Er weist dem Auftraggeber eine Möglichkeit nach, ein Geschäft abzuschliessen – z. B. nennt er einen kaufwilligen Interessenten. Der Anspruch entsteht, wenn dieser Interessent tatsächlich den Kaufvertrag unterzeichnet.
• Vermittlungsmakler (OR Art. 412 Abs. 2): Er begleitet aktiv die Verhandlungen zwischen den Parteien und wirkt auf den Abschluss hin. Der Anspruch entsteht ebenfalls erst bei Vertragsabschluss, ist aber weniger abhängig von einem isolierten «Nachweis».
• Alleinauftrag: Einige Maklerverträge sehen vor, dass der Auftraggeber für eine bestimmte Frist ausschliesslich mit diesem Makler arbeitet. Verkauft der Eigentümer in dieser Zeit selbst, kann der Makler unter Umständen trotzdem eine Entschädigung verlangen, je nach Vertragsformulierung.

Gibt es eine Maklerentlöhnung ohne Verkaufsabschluss?

Grundsätzlich nein, ohne Abschluss keine Provision. Allerdings können Verträge eine Aufwandsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung vorsehen. Prüfen Sie ausserdem die Nachwirkungsklausel: Kommt ein Kauf nach Vertragsende zustande, aber mit einem Käufer, den der Makler während der Laufzeit nachgewiesen hat, kann er gemäss OR Art. 415 trotzdem Provision beanspruchen.

Wann entfällt die Maklerprovision?

Es gibt klare Situationen, in denen kein Provisionsanspruch entsteht:

• Es erfolgt kein Verkaufsabschluss: Kommt kein notariell beurkundeter Kaufvertrag zustande, schuldet der Verkäufer dem Makler keine Courtage, unabhängig vom geleisteten Aufwand.
• Sie haben selbst eine Käuferschaft gefunden: Wer ohne Mitwirkung des Maklers eigenständig einen Käufer vermittelt, schuldet in der Regel keine Provision, es sei denn, ein Alleinauftrag schränkt das ein.
• Der Makler handelt vertragswidrig: Verletzt der Makler seine Treuepflicht, z. B. durch Begünstigung des Käufers, kann der Anspruch gemäss OR Art. 415 verwirkt sein.
• Der Vertrag läuft aus: Endet ein befristeter Maklervertrag ohne Abschluss, erlischt der Auftrag. Eine stillschweigende Verlängerung ist ohne schriftliche Vereinbarung nicht bindend.

Prüfen Sie Alternativen zum Immobilienverkauf mit Makler

Der Direktverkauf oder Hausverkauf über Immobilienportale spart die Provision, kostet aber Zeit, Verhandlungsgeschick und Marktkenntnis. Wer seinen Verkehrswert nicht kennt, riskiert einen zu tiefen Angebotspreis.
Für Eigentümer, die Zeit und Marktwissen mitbringen, kann der Direktverkauf funktionieren. Für alle anderen ist ein regionaler Makler mit nachweisbarer Ortskenntnis die verlässlichere Wahl.

Noch Fragen zu Maklerkosten in Ihrer Region?

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Häufige Fragen aus der Praxis

Wie finde ich einen guten Makler in meiner Nähe?
Der erste Schritt ist eine gezielte Recherche nach zertifizierten Maklern in Ihrer Region. Idealerweise mit Nachweis der SVIT-Mitgliedschaft (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft). Bewertungen auf Google und Portalen wie Comparis oder Immostreet geben erste Hinweise, aber sie ersetzen nicht das Erstgespräch. Ein seriöser Makler besucht Ihre Immobilie vor Ort, bevor er einen Preis nennt. Prüfen Sie zudem, ob der Makler die lokale Preisstruktur wirklich kennt: Fragen Sie nach konkreten Vergleichsobjekten, die er in den letzten 12 Monaten in Ihrer Gemeinde vermittelt hat.

Was ist bei Vermietung und Maklervertrag in der Schweiz zu beachten?
Bei der Vermietung ist der Maklermarkt in der Schweiz weniger standardisiert als beim Verkauf. Eine Maklerprovision für die Vermietung entspricht typischerweise einer bis zwei Monatsmieten netto und wird fast immer durch den Vermieter bezahlt. Das Muster eines Maklervertrags für Vermietungen sollte immer folgende Punkte enthalten: Laufzeit, Exklusivität, Leistungsumfang, Provisionsauslöser (bei wem genau entsteht der Anspruch) und allfällige Nachwirkungsklauseln.

Was passiert mit der Provision, wenn der Käufer nach Vertragsunterzeichnung zurücktritt?
Tritt der Käufer nach notarieller Beurkundung zurück, ist der Kaufvertrag bereits rechtsgültig zustande gekommen – der Provisionsanspruch des Maklers bleibt bestehen. Anders verhält es sich, wenn der Rücktritt vor Beurkundung erfolgt: Dann gilt der Vertrag als nicht abgeschlossen und die Provision entfällt. Vereinbaren Sie im Maklervertrag ausdrücklich, ab welchem Zeitpunkt die Provision als verdient gilt.

Was sollte ich tun, wenn mir zwei Makler denselben Käufer präsentieren?
Haben Sie mehrere Makler beauftragt (kein Alleinauftrag) und vermitteln zwei davon denselben Interessenten, schulden Sie die Provision grundsätzlich nur dem Makler, der den Käufer als Erster nachweislich eingeführt hat. Dokumentieren Sie deshalb genau, wann welcher Makler welchen Interessenten erstmals gemeldet hat – am besten schriftlich per E-Mail. Im Streitfall entscheidet der Zeitstempel des Erstnachweises.

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